资、管理和营销等）占8%，利润为12%（广州日报2009-06-18开发商利润到底有多高？记者张忠安）为了晚交税费，或者为了搞其他名堂，开发商故意拖延办证的事件屡有所闻。另外，对于某些购房者而言，有买房继而炒房的倾向，这种现象的发生，会直接冲击开发商一手房屋市场，这也是开发商不愿意面对的现实。
显然，拖延办理房屋产权证，一般是开发商的阻碍所致。而且此类现象相当普遍。
无论主观原因与客观原因如何，物权法赋予不动产权利人以“双保险”：在“登记生效保险”之外，加上一个“合同生效的保险”。这样就将物权与债权有机结合起来了，好处就释放出来了。
关于债权生效，德国等国家都有立法例。《德国民法典》第873条第1款规定：“为转让一项地产的权利，为在地产上设立一项物权以及转让该项权利在该项权利上设立其他权利，如法律没有另行规定，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及该变更在不动产登记簿中的登记。”“其他人的合意”应当包括债权生效主义的特殊规定。
二、物权法资深专家说法
我国物权法第一稿主持人、资深物权法专家梁慧星先生在《物权法名家讲座》“《物权法》基本条文讲解”一文中，将物权法第14条列为【物权变动与原因行为的区分原则（一）】，将物权法第15条列为【物权变动与原因行为的区分原则（二）】。至于什么是区分原则，第14条和第15条有什么不同，没有仔细讲明。
笔者认为所谓区分原则，有狭义的区分原则和广义的区分原则。狭义的区分原则，是各条款之内容的区分原则，如第十四条的区分原则，是以“自登记于不动产登记簿时发生效力”的原则，其效力，分为“在此之前”和“在此之后”效力的区分；如第十五条的区分原则，是以合同效力原则为区分原则。广义的区分原则，应当是区分第十四条登记生效的原则和第十五条合同生效的原则，亦称区分物权生效的原则和债权生效的原则。
梁教授在此文中，提出了几个尖锐的问题。
第一个，质疑某法院裁判案件的错误做法，指其无区分原则。
梁教授说，物权法规定“区分原则”，究竟要解决什么问题呢？要解决把“买卖合同”成立的时间和条件，与“产权过户”发生的时间和条件，分开来对待的问题。所针对的是我们现实中一些法院裁判案件的一些错误做法，以及现在担保法上的错误规定。
如房屋买卖合同，没有办理产权过户登记，有的地方法院就据此认定房屋买卖合同无效。这样判决，就把买卖合同生效的时间和条件，与产权过户生效的时间和条件弄混淆了。
第二个，质疑担保法第41条，指担保法没有区分原则。
梁教授说，现行担保法第41条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”按照这一规定，订立抵押合同之后，如果没有办理抵押登记，就认定抵押合同不生效，同样是把抵押合同生效的时间和条件，与抵押权成立的时间和条件弄混淆了。
第三个，质疑无良开发商反悔行为，见利忘义，指某法院无区分原则。
梁教授说，签订了买卖合同，合同生效后，市场变化了，房屋价格上涨了，开发商（出卖人）反悔，故意拖延不办产权过户登记，最后发生纠纷，我们的法院以没有办产权过户为由判决买卖合同无效。无效就要恢复原状（笔者按：按照民法通则和合同规定），即使买房人已经住进了新房，进行了装修，也不得不退房。这样的结果，不正是开发商所希望的吗？
第四个，质疑无良企业故意不履行抵押物登记，如何区别生效的原则。
假设，某无良企业还不起银行的钱，银行向法院起诉，打起官司来，查明抵押合同生效以后，没有办理抵押登记。如果按照现行担保法第41条规定，仍然属于不生效的抵押程序。此时，法院法律的天平应当平衡向银行，而不是无良企业。当抵押物还在借款人（企业主）手里时，法院应当责令补办抵押登记手续，使抵押权发生效力、并执行抵押权拍卖抵押物，使银行优先受偿，保障银行的利益。如果作为抵押物的房屋或者土地使用权已经不在借款人手里，这个时候至少抵押合同还有效，还可以轻便地追究抵押人的违约责任。[1]
又假设，上述无良企业故意不办抵押物登记手续，并且将法院列出的抵押物擅自出卖给第三者，那么，抵押权人银行可以按照合同法关于违约责任的规定，追究出卖人或者抵押人的违约责任。
从以上四个例子中，可以看出不动产登记与不动产抵押登记的不同之处：财产权保护和救济的切入点不同，登记生效的效力不同，生效的时间和条件不同，执法的难易程度不同。从法理上到司法实践上，都证实了登记区分、登记效力区分原则的重要性。
登记区分原则的作用，是将复杂的不动产物权、担保物权理顺，化繁为简，化难为易，从而准确而有效地维