当代物权法百科全书小辞典初稿34-1
不动产登记
一、基本概念
1．不动产登记
不动产登记，指不动产的产权或者他项权利，需依法登记的办法与权利义务的类别。依其宽严程度不同，分为登记生效主义和登记对抗主义两种类型，前者从严，后者适当从宽。这种登记制度，在普通物权法中比较普遍，在担保物权法之不动产抵押法中也有规定。从根本上来说，它是制度物权法穿插于普通物权法与担保物权法中的一体化规定。
不动产登记，包括不动产设立登记、变更登记和注销登记，是法律确认、保护、利用与限制、规范、调整不动产物权关系的必要措施。实际上，不动产登记制度是几千年来传承下来的一项不动产管理制度，人类社会从奴隶社会的文明社会开始，从古中国、古印度、古巴比伦、古波斯等四大文明古国向全世界推广，一直香火不断，传承到如今。可以认为，不动产登记是人类历史上最重要的文化遗产之一。不动产登记制度，原本是政治制度、经济制度、文化制度的重要组成部分，通过土地管理，结合人口管理、税收与徭役管理，能够壮大国家的政治能力与经济实力，同时开启了国家信息化的新时代，在治国安邦、平天下中起到了关键性作用。及至现代、当代，不动产登记制度仍然成为每个国家必不可少的一项重要的管理制度，在经济社会和法制社会中起到了基础建设的重要作用。
不动产登记制度，完全是一项普适性制度。无论是土地公有制或者私有制国家，也无论是市场经济国家或者是计划经济国家，不动产登记制度全部是不可少的一项重要的土地管理制度和社会治理制度。不动产登记实质上是制度物权法的范畴，只不过是为普通物权法和担保物权法借用而已。
中国实施的是土地公有制，不动产登记管理机构是国家的土地、房屋、自然资源等管理部门的专门负责机构，申请不动产登记的主要是民事主体，这就把公法和民法揉和在一起了，客观上要求正确处理公事与民事之间的利益关系，既要防止公权私化，又要防止私权公化，平衡各种物权人的利益关系，至少在社会主义初级阶段应当采取这样的物权化方针政策。
物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”表示不动产登记制度既有刚性的一面，又有柔性的一面，前者是主要内容，后者是补充规定，总体上是对证入药式的分类登记制度。
物权法第9条，是第6条“物权公示原则”的再明确规定，包括有三层意义。
第一层，规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，这是不动产物权登记生效主义，这一层意义是核心层面的。
第二层，规定“但法律另有规定的除外”，这可能包含有物权对抗主义的意义，这一层意义属于特殊情况特殊对待。
第三层，规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，到底是登记免除主义、登记对抗主义，还是登记折中主义？难以下定论。
不动产登记，是古今中外有史以来最常用的产权登记制度，对于规范与调整以土地为中心的权利义务有着广泛的现实意义与长期的历史意义。确认、保护、利用并且规范与调整不动产资源，对于规范有序地发展国民经济、激发创造财富的积极性、理顺上下级物权关系，是利国利民的一件大事。
不动产登记，依据《土地登记规则》、《土地登记办法》等不动产登记法的规定，可分为初始土地登记、设定土地登记、变更土地登记、注销土地登记等各种方式。依据《房屋登记办法》等登记法的规定，分为房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记和专项登记。
初始土地登记，又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。
变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，注销土地登记等。
房屋所有权登记，包括：（1）房屋产权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、预告登记；（2）房屋抵押权登记，包括房屋抵押权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记，以及房屋最高额抵押权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记和更正登记；（3）国有土地范围内房屋所有权登记；（4）集体土地范围内房屋登记。
地役权登记，包括地役权初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。
房屋预告登记，是房地产商或者产权人的商品房预购登记，或者是以预购商品房设定抵押的公示登记、房屋所有权转让或抵押的公示登记和法律法规规定其他的公示登记。
房屋其他登记，是利害关系人申请的房屋登记簿确有错误的异议登记、更正登记。
集体土地范围内