当代物权法百科全书小辞典初稿18-1
不动产
一、基本概念
不动产，是指依自然属性、地理属性、人工改性或者法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地附着物，以及与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地不能分离的其他物。因其具有不可移动性与易识别性、长久或者永久耐用性、物理异质性或自然构造特异性、数量有限性与难以再生性、用途特殊性与多样性、社会供给的有限性、物权受限性与物权交融性、容易保值增值和复合不动产的特性、弱窄的流通渠道特性等诸多特征，遂成为财产权中最重要最突出的一类相对固定的权利，亦成为财产权法与物权法中最复杂多态的一类严整型支配权。
土地、房屋等不动产，是国家、集体、私人和其他人最大宗或者最重要的财产，具有使用期长、用途多样、易保值增值和公益性、共益性、自益性、他益性容易交叉等特点，因此应当综合运用所有制制度、所有权制度、用益物权制度和担保物权制度统一规范与调整。不动产不仅仅是普通物权法和担保物权法重点控制的对象，而且还是制度物权法包括政策物权法重点控制的对象。登记生效和属地管辖与保护，是不动产权利设立、变更、转移、消灭的共同特点。
根据需要和可能，将不动产或者动产作为生产资料、生活资料以及收藏品、保值品等，由此产生动态平衡的或者静态平衡的物权关系、法锁关系、合同关系、信托关系、排他关系、对世关系和法律关系，使得物的保护与物的利用方面都有法律保障。其中，不动产物权比动产物权更加复杂而多态，受制度物权法规范与调整的范围和力度相当大，物权化方针是从严控制；大多数动产较易自由流通，受制度物权法禁止与限制的品种数量较少，物权化方针是从宽处理。
（一）不动产的自然特性
不动产的自然特性，是指不动产作为自然物或者明显存在物的特性，据此可以最直观地与其他种类的财产或者财产权区分开来。
1．不可移动性与易识别性。又称位置固定性或者区位明显性，即地理位置固定不可随意移动、物的大小棱角形状明显且易识别。这是区别于动产的最常见的判定办法。
2．长久或者永久耐用性。不动产一般而论不是一次性消费品，房屋一般是长久耐用品，土地一般是永久耐用品。土地不因使用或放置而损耗自然物，不污染破坏就不会毁损，绝大多数土地可以重复使用数十亿年；房屋不遭受地质灾害、人为破坏，也可以使用数十年至数百年。
3．物理异质性或自然构造特异性。不动产均具有一定的重力或者磁力、化学元素、面积、体积和位置上的差别，还有利用程度差异、权利差异和物权关系差异等。
4．数量有限性与难以再生性。虽然土地面积是广袤的和触手可及的，然而真正的有效供给量仍然是有限的。人口爆炸性增长而整个地球的土地面积是一定的，建设用地、农用地和荒地的供给总量及有效供给量难以满足人口增长、建设发展的客观要求。土地、河流等自然资源污染严重或者严重破坏后，就难以再生或者根本无法再生。
（二）不动产的社会特性
不动产的社会特性，是体现人们之间的社会关系、经济关系或者物权关系的特性。法律规范与调整的范围，是在尊重不动产自然特性的基础上再综合考量不动产的社会特性。
以土地为代表的不动产，社会总需求与社会总供给方面的宏观调控，公益的、共益的和私益的、他益的地产权的一般均衡，仅仅由普通物权法、担保物权法来规范与调整是远远不够的，很多时候需要由制度物权法来规范与调整。不动产极具独特的自然特性和社会特性，极具魅力的经济价值与物权价值，极具复杂的社会关系、经济关系或者物权关系，客观上需要一系列专门化的法律来进行统筹兼顾和严格规范。
1．用途特殊性与多样性。土地可以列为农用土地、建设用地和备用荒地，还可以列为公益土地、共益土地、私益土地、他益土地，还可以分为有偿使用土地和无偿划拨土地。其中，土地的公共特性或者共享权利的特性是主要的社会特性，在各类财产中最为出色。《全国土地分类（试行）》中分为一级、二级、****土地共168种，每一地种中也有多个用途。
2．社会供给的有限性。绝大多数土地是经过政府机构主导才供给社会的特定人员使用的，由于城乡土地的供应量不足，加上土地的沙漠化、贫瘠化、灾害化、荒芜化和污染化的不断发生，社会总供给不能满足社会的总需求。科学规划、合理利用土地，平衡建设用地与农用土地的用地矛盾，平衡各利益阶层之间的权利与义务关系，是长期一贯制的基本的国策和物权化方针。
3．物权受限性与物权交融性。以土地为基础的不动产，受法律限制条件最多并且是受限制程度最高的。基于土地资源共享及其公益性、共益性和地块衔接关联性考量，需要以各种政策物权或者制度物权来加以规范与调整，以便于运