4.3.1利用出租改转租方式节税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳的，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。
一、正确划分房屋和非房屋租赁价款
房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气罐等，不属于房产。
出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，则只就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。
需要注意的是，有时出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台了房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。
二、利用转租政策
由于转租方不是房屋产权所有人，因此，转租方转租房屋时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。利用转租进行租赁房产税筹划，如果出租人是准备对拟出租房屋进行翻新、装修改造后重新出租的话，出租人可以先将未改造的房屋先出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租，这种方案筹划风险很低。
【例4-10】东方房地产公司有一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋设施陈旧，每年只能收取租金50万元。2009年，该公司准备花200万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金100万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。
装修改造前的税费负担情况：
应缴营业税：50×5%=2.5（万元）
应缴城市维护建设税、教育费附加：2.5×（7%+3%）=0.25（万元）
应缴房产税：50×12%=6（万元）
合计税费负担为2.5+0.25+6=8.75（万元）
装修改造后的税费负担情况：
应缴营业税：100×5%=5（万元）
应缴城市维护建设税、教育费附加：5×（7%+3%）=0.5（万元）
应缴房产税：100×12%=12（万元）
合计税费负担为5+0.5+12=17.5（万元）
装修后比装修前增加税费负担17.5—8.75=8.75（万元）。
筹划方案：
东方房地产公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A公司（A公司可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司股东投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金50万元。然后由A公司出资200万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金100万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：东方房地产公司应负担的税费仍为8.75万元。
A公司应负担营业税5万元，城市维护建设税、教育费附加0.5万元，A公司不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费5.5万元。
东方房地产公司和A公司的税费负担合计为8.75+5.5=14.25（万元），比筹划前可少负担税费17.5—14.25=3.25（万元）。
4.3.2利用出租改代销方式节税
一、出租改代销方式
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果东方公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应当重新测算上述筹划方案是否可行。
【例4-11】东方房地产公司将一处小型商场门面出租给A公司用于其销售自产产品，每年收取租金100万元，该房产的计税原值为500万元。东方公司和A公司均为增值税一般纳税人。东方公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情