1.2.1房地产企业纳税相关概述
一、房地产企业的税种
房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
房地产企业涉及的税种有很多，通过税收筹划合理的减轻企业负担成为房地产商的迫切需要。房地产行业大体上分为三个环节，即房地产开发建设环节、房地产使用环节、房地产交易环节。各环节相应的税种如下：
1.房地产开发建设环节涉及的主要税种。
（1）耕地占用税。在房地产开发中，如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税。
（2）营业税和城市维护建设税。房地产开发建设环节的营业税，主要是指对建设单位按照3%的税率征收营业税；城市维护建设税作为营业税的附加，其纳税义务同时产生。
2.房地产使用环节涉及的主要税种。
（1）营业税、城市维护建设税。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的，适用于5%的税率；城市维护建设税作为营业税的附加，其纳税义务同时产生。
（2）土地使用税。土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。
（3）房产税。房产税是对在城市、县城、建制镇、工矿区的产权人征收的一种税。
3.房地产交易环节涉及的主要税种。
（1）营业税、城市维护建设税。房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方，适用销售不动产税目的规定，税率为5%；城市维护建设税作为营业税的附加，其纳税义务同时产生。
（2）土地增值税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并收取收入的单位和个人征收的一种税。
（3）印花税。印花税是指对在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人征收的一种税。
（4）契税。契税是对土地、房屋权属转移行为向承受方征收的税种，税率为3%～5%，纳税人是我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。
（5）企业所得税的纳税人，是指中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的组织。
二、房地产企业营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1.转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权，以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2.销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
3.销售不动产的营业税计税依据。
（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。
（3）纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由盛自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
4.在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
三、房地产企业土地增值税
1.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体为：
（1）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的